海南旅游房地产前景乐观

【类型】报纸

【副标题】———访中国银行海南省分行行长王一林

【作者】邢福金 

【报纸名称】证券导报

【日期】2013-01-01

【地址】地址

【报纸名称id】320700000279

【摘要】记者：自2003年“121号文”出台至今，我国房地产调控已历经十年。你认为目前调控成果如何？王一林：我认为，从2003年至今，我国房地产调控大致分为四个阶段：一是规范发展阶段（2003-2004年），国家首次将房地产定位为“国民经济的支柱产业”，在经济适用房管理、房地产信贷管理等方面进行了规范，为房

【全文】

记者：自2003年“121号文”出台至今，我国房地产调控已历经十年。你认为目前调控成果如何？

王一林：我认为，从2003年至今，我国房地产调控大致分为四个阶段：一是规范发展阶段（2003-2004年），国家首次将房地产定位为“国民经济的支柱产业”，在经济适用房管理、房地产信贷管理等方面进行了规范，为房地产市场的发展奠定了比较好的基础。房地产开发投资增速也逐年上升，2003年达到30.3%的顶峰；二是平抑价格阶段（2005-2008年上半年），国家陆续出台政策对房地产市场进行调控，主要是加强土地管理、控制土地供应、调整住房供应结构、限制炒房等，调控取得了积极成效，房价涨幅有所回落，投资增速有所放缓，楼市开始降温，平抑价格的目的基本达到；三是加快投资阶段（2008年下半年-2009年），在应对国际金融危机的大背景下，出台了下调贷款利率、下调房地产项目的最低资本金比例要求、减免房地产税费等政策，房地产投资迅速增长，房价出现较快上涨；四是严格调控阶段（2010年至今），“限购令”、“限贷令”、房产税试点、差别化的住房信贷政策等调控政策密集出台，力度不断加大，达到了遏制房价过快上涨、规范行业发展的目的。

记者：对比上世纪90年代初的海南房地产市场泡沫，你认为当前海南旅游房地产的发展环境与以往相比有什么不同？

王一林：1988年建省之初，我就到海南工作，亲眼见证和亲身感受了海南这20多年的发展变化。当前的海南旅游房地产与90年代初期发生房地产泡沫的时候相比，存在着迥然不同的历史背景，体现为不同的市场表现。具体地说，90年代初海南房地产被称之为泡沫，是因为没有真实需求，90%以上都是炒作行为，因为当时中国经济发展尚处于起步阶段，中产阶层和富人群体尚未形成。而当前海南旅游房地产发展的宏观形势、市场环境、政策支持、真实需求、基础设施都发生了根本性的变化，具体来说有以下几个方面：

一、海南日益成为全国人民向往的“四季花园”

这是由海南独特的资源禀赋决定的。海南是我国唯一的热带岛屿，海洋面积最大的省份，生态环境一流，自然资源丰富。海南位于地球上最适于休闲度假的北纬18度，生态、环境、植被、气候、空气、蓝天、海水、沙滩的质量是全国最为优越的。海南岛海岸线1823公里，自然海湾68个，海水清澈，沙白如絮；拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，森林覆盖率达到60.5％；年平均气温22-26℃，全年无冬；空气质量始终保持国家一级水平，负氧离子含量达每立方厘米1万个以上，为全国之最；人均寿命83岁，居全国之首。海南被誉为阳光之岛、绿色之岛、生态之岛。独有的资源禀赋为海南旅游地产奠定了坚实基础。

二、中国经济社会发展为海南旅游房地产发展提供了良好机遇

一是我国已实现由总体小康到全面小康的历史性跨越。2010年，我国GDP为58786亿美元，成为世界第二大经济体。2011年，人均GDP突破5000美元大关，部分发达地区达到中上等发达国家水平，接近富裕国家水平。2011年，我国恩格尔系数下降至33.95%，标志着我国已由总体小康进入全面小康，实现了由温饱阶段向富裕阶段的历史性跨越。富裕群体首要的需求，一是旅游度假，二是改善居住环境。海南独特的资源禀赋最为适合这两个需求，海南发展旅游房地产顺应中国经济社会发展的大趋势。

二是居民消费需求升级，旅游业成为战略性支柱产业。21世纪以来，城镇居民以旅游、医疗、住房、教育为主导的消费结构升级，从生存型消费需求阶段向发展型和享受型消费阶段过渡。在人均GDP超过3000美元后，旅游消费开始进入大众化、多样化快速发展时期。2010年旅游消费支出占居民总消费支出的比重高达11.19%。2009年12月，国务院《关于加快发展旅游业的意见》，将旅游业定位为国民经济的战略性支柱产业，为海南发展旅游房地产、打造度假天堂带来了新的机遇。

三是人口结构变化使养老需求和医疗需求迅速增长。我国已步入老龄化社会，2010年，我国60岁以上老年人口已达1.78亿，占总人口的比重达13.26%；到2015年，全国60岁以上的老年人将增长到2.21亿人，占比将达16%。老龄化社会带来养老需求的迅速增长。尤其是随着收入水平提高，中产阶层和富裕家庭的老年人对养老环境的要求日益提高。与此同时，全球旅游医疗每年以20％-30％的速度递增，亚洲已经成为全球旅游医疗新兴市场。2011年亚洲医疗旅游服务额高达1000亿美元。我国旅游医疗服务消费已超过50亿美元。海南是医疗旅游最佳目的地之一。

三、国际旅游岛上升为国家战略为海南旅游房地产提供了强力政策支持

2009年12月31日，国务院下发《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，国际旅游岛建设上升为国家战略，多项重大优惠政策相继落地实施，海南迎来了建省以来第二次重大发展机遇期。海南国际旅游岛六大战略定位中，居于前三位的“我国旅游业改革创新的试验区”、“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”和“全国生态文明建设示范区”，为海南旅游房地产发展创造了一个前所未有的空间。

四、海南经济进入上升期为海南旅游房地产发展奠定了坚实基础

近两年，在国际旅游岛建设的带动下，海南经济发展进一步加速，主要发展指标突破重大关口，经济进入上升期，为海南旅游房地产发展奠定了坚实基础。2011年，海南GDP比2010年增长12.0%，高于全国GDP增速2.8个百分点，较2009年增长52%，经济总量进一步扩大。海南人均GDP突破4000美元大关，标志着海南已跨入了世界中上等收入地区的行列，由生存型社会进入发展型社会的新阶段。2012年3月，李克强副总理在听取海南省委省政府汇报时指出：“海南的确是处于加快发展、又好又快发展的上升期。”

五、海南基础设施日趋完善为旅游房地产发展提供了必要的支撑

2011年，海口美兰机场和三亚凤凰机场旅客吞吐量双双突破1000万人次，跻身国内大型客运机场行列；港口建设形成北有海口港、南有三亚港、东有清澜港、西有八所港和洋浦港的“四方五港”格局，跨海大桥建设列入国家“十二五”规划，博鳌机场将开工建设，海南与大陆和国际的联系进一步密切和便捷。东环铁路2010年末建成通车，西环铁路已经开工建设。海南日益成为一个城市圈。301医院唯一一家分院———海南分院的开业极大提升海南养老和医疗旅游的吸引力。

六、绿色崛起进一步提升了海南旅游房地产的内在价值

2012年4月海南省第六次党代会提出了“绿色崛起”的发展战略，为海南社会经济发展注入了新的生机和活力。陵水黎安国际旅游岛先行试验区、琼海乐城国际医疗旅游先行区先后设立，将成为我国旅游改革创新的标志性区域。邮轮、游艇、高尔夫等新型旅游业态发展迅速。三亚的邮轮停靠航次和出入境游客量跃居内地第一；海南已成为全国第一大游艇进口省份和全国游艇经济集中度较高的地区。海南是国内高尔夫产业的排头兵，已经建成50家高尔夫球场，海口观澜湖已经成为标志性的高尔夫比赛和度假胜地。三亚免税店是目前国内规模最大、品牌最全、环境最好的免税店。金砖五国峰会、博鳌亚洲论坛等一系列国际性峰会相继在海南举行，大型节庆会展活动迅速增加。文昌航天主题公园、陵水海洋主题公园和海口影视主题公园将成为新的旅游热点。三沙市的设立凸显南海战略地位和海洋旅游的巨大潜力。绿色崛起战略的提出，有力地推动海南旅游业的转型升级，直接提升海南房地产的内在价值。

记者：2008年在当时的宏观调控形势下，你在《海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店业发展前景透视》一文中，对海南旅游房地产业的发展前景持乐观态度，后来2009年和2010年海南房地产市场的发展验证了你的判断。在当前的调控形势下，你对海南旅游房地产的前景又是如何判断呢？

王一林：应该说，我对于海南旅游房地产的判断比之前更加乐观，因为其发展的基础更加扎实。与2008年相比，国家的经济结构调整以及对海南的政策支持发生了更有利于海南房地产发展的积极变化。一是国务院关于国际旅游岛建设的44号文件在2010年正式出台，国家在政策层面对海南的支持进一步加强；二是经过省委省政府两年来的努力，国际旅游岛的各项政策正在得到落实，基础设施进一步完善；三是国家正式提出了把旅游业培育为国民经济重要支柱产业，这种经济结构的转变，使得在全中国具有独特旅游资源的海南岛更增添几分发展的动力；四是三沙市的建立，凸显了海南作为南海战略基地的重要战略意义。这一切，都为海南的旅游房地产发展提供了更加有力的支撑。

2008年我在《海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店业发展前景透视》一文中所列举的有利于海南旅游房地产发展的条件依然存在，或者说更加成熟。如我在文中谈到的，独特自然资源问题，工业化、城镇化进程问题，温饱小康向富裕小康转变的问题，养老经济和度假经济问题，健康医疗保健等新兴产业的健康发展等，都是海南旅游房地产持续健康发展的强力支撑。海南旅游房地产目前的价位与其所蕴涵的资源价值相比，与海南作为“全国人民的四季花园”的需求相比，存在着较大的提升空间。可以预期，面向全国的海南旅游房地产市场具有广阔发展前景，从中长期来看，海南旅游房地产市场一定会呈现更加理性、健康的发展。

虽然，当前房地产市场由于经济增速放缓和国家调控政策的影响，持币待购现象严重，加之资本市场又出现了2008年经济危机时的低迷状况，居民持有的资产缩水，负财富效应凸显，购买力下降，导致了房地产市场相对低迷的状况。但是，我相信随着经济的好转和资本市场的良性回归，海南旅游房地产低迷的局面会发生实质性的变化。

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