海南旅游地产“四问”

日期：2010.02.24 点击数：15

【类型】报纸

【报纸名称】浙江市场导报

【日期】2010-02-24

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【报纸名称id】320700001629

【摘要】导报记者夏燕/文近一个月来，海南曝光率最高的词恐怕非“房价”莫属。不知不觉，曾经的泡沫之地在一夜之间再次繁荣起来，新一轮房地产开发方兴未艾，来自全国各地的投资客蜂拥而至，“像买白菜一样买房子”……而就在这一波由“国际旅游岛”建设引发的楼市狂潮中，却有不同的声音传出：市场火热并不代表海南旅游地产业的成

【全文】

导报记者夏燕/文

近一个月来，海南曝光率最高的词恐怕非“房价”莫属。不知不觉，曾经的泡沫之地在一夜之间再次繁荣起来，新一轮房地产开发方兴未艾，来自全国各地的投资客蜂拥而至，“像买白菜一样买房子”……而就在这一波由“国际旅游岛”建设引发的楼市狂潮中，却有不同的声音传出：市场火热并不代表海南旅游地产业的成功。事实上，随着春节黄金周的落幕，“有价无市”、“出货潮”成为其最新标签，这轮狂涨之后的观望气氛也愈发浓重起来。

一问：旅游地产已成熟？

不久前，一位参与《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》撰写的专家称，房地产泡沫不利于海南国际旅游岛建设，因此，国务院在相关文件中就非常慎重，没有直接提出发展房地产。

然而，之于经济发展相对比较落后的海南而言，在《规划纲要》中还是提出了“将旅游房地产业打造成海南的支柱产业”。

对此，上述专家表示，海南打造的旅游房地产，不是外界所说一般意义上的房地产。前者的发展方向是在适度发展居住型房地产的基础上，重点发展以星级宾馆、度假村为主体的专业型房地产，规范发展满足避寒、疗养等不同需求的产权式度假酒店、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等特色旅游地产。

但不得不承认，从目前的情况来看，海南旅游地产发展却出现了“项庄舞剑、意在沛公”的一幕——一些开发商借发展旅游之名，只为突破“限”字当头的房地产政令。

“在资本和土地都相对稀缺的前提下，将旅游与地产嫁接的确是一条可行之路，但其最大障碍则来自于开发模式不明确造成的过度投资。”对此，中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示。

二问：存在跑马圈地？

国内旅游地产兴起于上个世纪。1999年，海南先后几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大市场反响，从而真正形成了旅游地产的概念和形式。

然而，短短几年发展中，也暴露出诸多问题。

“由于概念比较宽泛，不少开发商炒作旅游地产概念的根本目的就是要推销项目周边的房地产。”陶滔说，“对他们来说，真正具备诱惑力的因素是在当前土地价格日益走高、资金瓶颈显现的情况下，开发旅游地产可以获得多重政策上的扶植。”

他认为，在此番海南旅游地产开发和经营过程中，无论是开发者还是消费者，都在一定程度上存在缺乏经验、认识不足的问题，众多旅游房地产项目开发水平低，缺乏科学设计和规划。因此，从海南旅游地产的长远发展看，“政府和行业都亟需一些理性的思考”。

三问：已然开始退烧？

而就像专家所言，正如“没有只涨不跌的市场”，结合实际，春节过后的海南旅游地产市场也确实进入了一波震荡调整期。

在三亚，仅仅一周间隔，不少开发商就先后进行了打折促销。其中，不少楼盘都打出了9.6折到9.9折不等的折扣，还取消了此前一次性全款购房的规定，首付可降至40%；一些楼盘则在每平方米的均价上打9.8折或直接降价，且有多套房源可供选择。

与此同时，一些投资客也开始撤离。“我在海南押了400多万元资金，大年初三处理了一套，回款140多万，赚了40%，但其他几套转手现在好像不太容易。”在海南买房的张跃担心他在当地还有两套房，但带了几组客户，都没能脱手，而他几个朋友已在1月底成功撤退。

对于上述情况，业内人士分析，现在确实已到专业炒家出货的时机。一般而言，一个投资者在海南岛总规划宣布之前以2万元左右每平方米买进，几个月就涨到五六万甚至上10万元，达到或者超过盈利预期肯定会卖掉，再去买升值潜力更大的楼盘。

“国际旅游岛的利好概念已基本用尽，赚到钱的投资者纷纷撤离，预计全国两会召开前后，海南房价过快上涨的势头将得到遏制。”对此，中国改革发展研究院海南研究所所长夏锋表示，但他同时也认为，海南楼市目前正在爬坡：“不是最低点，也没有到最高点。”

四问：投资价值几何？

诚如这短短一周的价格起伏跌宕，专家也纷纷建议投资者一定要理性与谨慎。

楼市分析专家李小宁认为，结合海南具体情况，当地旅游房产存在一些“独有”特点，比如：海边的房子比较潮湿，海风等自然因素对房子的腐蚀比较大，将来的维修成本会很高。此外，如果是出租，根据海南旅游特点，旅客往往要么住酒店要么跟团，自己租公寓的很少，所以空置期会比较高，而如果选择自住，居住时间过短，成本又太高。而最重要的是，旅游度假区和一线城市不一样，后者有固定人群的刚性需求，旅游度假区则不同，当地人口支撑不了太高的房价，如果泡沫一旦破灭，后果将不堪设想。

对此，他认为投资旅游地产何时何地都存在风险，所以应根据个人不同情况选择投资方式。如果选择进入，则要把握好三个调整期——

当地房价在虎年春节达到一个阶段的高峰，国际旅游岛的规划及各个区县的子规划今年将逐步出台，到2011年春节楼市将进入一个调整期。3年后，海南楼市将进入第二个高峰期，彼时海南的基础设施建设，交通、学校、酒店等各方面配套将基本完成，随之而来会再进行调整。5年后的春节将达到第三个高峰，那时将要实现规划制定的目标，还有免税商店等举措。