再论海南旅游房地产业广阔前景

【类型】报纸

【报纸名称】证券导报

【日期】2014-05-14

【地址】地址

【报纸名称id】320700000279

【摘要】（上接8版）另外，改革开放以来，已有2亿农村人口离开农村进入城镇，这些人返乡的比例极小，他们经过多年的打拼，也积累了一定的财富，对住房有着强烈的刚性需求。房地产税将促进海南旅游房地产业持续健康稳定发展党的十八届三中全会明确提出，加快房地产税立法并适时推进改革。未来几年，在房地产税立法、个人收入和财产

【全文】

（上接8版）

另外，改革开放以来，已有2亿农村人口离开农村进入城镇，这些人返乡的比例极小，他们经过多年的打拼，也积累了一定的财富，对住房有着强烈的刚性需求。

房地产税将促进海南旅游房地产业持续健康稳定发展

党的十八届三中全会明确提出，加快房地产税立法并适时推进改革。未来几年，在房地产税立法、个人收入和财产信息系统不断完善的基础上，房地产税将在全国推行，可以在一定程度上抑制投机、投资性需求，对房地产市场的平稳健康发展具有积极意义。

但是从国际经验看，房地产税对房地产价格影响有限。分析美国、新加坡、香港等国家和地区的房地产税与房地产价格，二者之间的关联性并不明显。美国的房地产年税率为房产价值的1.5％-3％，家庭每年缴纳的房产税平均约为1800美元，分上、下半年征收，房价上涨的势头没有得到有效调控，2000－2007年，房地产均价增长了48%；新加坡实行阶梯递进的房地产税，最高为10%，2014年提高至19%，每年征收一次，在高额累进税下，房地产市场依然红火，2010-2012年，房地产均价上涨了28.5%；香港的房地产税是由差饷和物业税构成的，每年征收一次，差饷税率为5%，物业税为15%，2003-2012年，香港房价最高上涨了9倍，达到5.5万/平方米，成为全球房价最高的十个城市之一。

纵观全球房地产市场，房地产价格的高低是由一个国家和地区经济社会发展的进程决定的。随着我国经济社会健康发展，绝大多数中高端人群有能力承受房地产税增加的持有成本，义无反顾地追求美好的生活。中长期来看，房地产税将有利于促进海南旅游房地产业持续健康发展。

“刚性需求”的内涵发生变化

上世纪八、九十年代，我国住房资源非常紧张，近一半的城镇居民家庭缺房或无房，城镇人均住房面积仅为7平方米，二世同堂、三世同堂的现象非常普遍，甚至有新婚夫妇与父母同住一室的现象，城镇居民对住房的需求非常迫切。这种背景下的住房需求，我们称为传统的“刚性需求”。

随着我国经济社会的快速发展以及人民生活水平的日益提高，刚性需求的内涵正在发生巨大变化。目前，我国城镇人均居住面积已达到24平方米，这时，城镇居民的生存型住房需求已经基本得到满足，改善性住房需求持续增强，抽样调查显示，80%以上的城镇居民对改善居住环境有强烈的愿望。同时，富裕群体和中产阶层不断扩大，其中，富裕群体2008年已超过英国，居世界第三位，改善型住房需求已经成为新的“刚性需求”。国际权威机构数据表明，65%的富裕群体将拥有两处以上房产。这种“刚性需求”随着城镇居民收入水平的提高，将保持持续增长，推动房地产市场健康发展。

空置率高是旅游房地产的特征，折射出海南与世界著名休闲度假胜地的同质性

根据城市化理论，当经济社会发展达到一定程度以后，房地产需求将呈现三极化发展趋势。结合中国的现状，第一极是内地二、三线城市，属于居住型需求，以居住和生活为主；第二级是北、上、广、深一线城市，属于居住、发展型需求；第三极是宜居、宜养的海南和云南部分地区，属于享受型、改善型居住需求。

空置率是衡量房地产市场供求关系和投机程度的重要指标，但对不同类型的房地产具有不同的参考意义。从夏威夷、迪拜、马尔代夫、普吉岛等国际知名休闲度假胜地来看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地区的旅游房地产空置率要高于二、三线城市和北、上、广、深一线城市。2011年，海口和三亚的房地产外销占比分别为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房占比基本在90%以上。这一群体呈“候鸟型”特征，这就决定了海南旅游房地产空置率高的现象，折射出海南与世界著名休闲度假胜地的同质性。

雾霾以及生存环境的变化，凸显海南碧海蓝天的独特魅力

三十年多来经济的快速发展导致环境污染问题日益严峻，不仅受雾霾影响的地区不断增加，而且部分地区的土壤和水资源也受到了明显破坏，严重影响了人民群众的日常生活和身体健康。根据世界卫生组织（WHO）报告显示，2006年，世界上污染最严重的20个城市中包括16个中国城市。

虽然国家采取了行政、法律、经济和科技等方面的一系列防治污染的措施，但环境治理是一项长期性、复杂性、系统性工程。以雾霾为例，美国、英国治理雾霾用了30多年时间，国家相关部委表示，我国治理雾霾天气乐观估计也要10-15年。

生存环境的变化加速了人们向生态环境优良地区的迁移或分时段迁移的趋势，这些日益凸显海南宜居、宜养的地位和碧海蓝天的吸引力。目前，环境污染严重的地区日益成为在海南购房的主力军。当前，京、津、冀等华北地区在海南的购房量占全省商品房销售总量的近40%，与东北、江浙两地形成了在海南置业的“铁三角”。如果未来一段时间环境污染得不到有效治理，将会有更多的人到海南养生、养老。

稀缺资源的供求矛盾，使海南的每一寸土地增值无限

到2020年，我国将全面建成小康社会，国民生产总值和人均收入将比2010年翻一番。这意味着恩格尔系数将极大地降低，人们将拥有更多的财富去改善自己的生活环境。主要表现为享受更好的就业环境、医疗资源、教育资源、文化资源和生态环境。我们把拥有这些资源的房地产称为资源型地产，而拥有资源型地产的城市将产生集聚效应。如北、上、广、深和海南等地。

海南是我国唯一的热带岛屿，生态环境一流，自然资源丰富。位于全世界公认的最适于休闲度假北纬18度，生态、环境、植被、气候、空气、蓝天、海水、沙滩的质量全国最优。美国国家地理杂志早在20世纪30年代就曾刊文指出，海南岛是除了巴厘岛、火奴鲁鲁之外，世界上第三最美的岛屿。

海洋资源丰富。海岸线1823公里，自然海湾68个，海水清澈，沙白如絮，中国虽然海域辽阔，但只有在进入南海后，海水才变得清澈，我国海水清澈度47米的记录就产生于海南。南海石油储量在230亿-300亿吨,约占全国的三分之一，天然气20万亿立方米，被称为第二个“波斯湾”。

全国唯一的热带岛屿型山区。海拔1000米以上的山峰81座，以五指山、尖峰岭、七仙岭、吊罗山等最为著名，拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，四季凉爽宜人，负氧离子含量可达每立方厘米10万个以上，居全国之最，是天然大氧吧。

空气质量全国最优。森林覆盖率达62％，远高于全国平均水平。空气质量连续多年保持国家一级水平，空气污染指数（PM2.5）全国最低。联合国教科文组织2002年在全球在158个城市的空气质量评比中，三亚排名第二，海口排名第五。

温泉资源得天独厚。已探明温泉34处，平均每1000平方公里就有1处温泉，密度居全国之首，多数属于医疗热矿水，被誉为“温泉之乡”。

热带作物种类繁多。盛产菠萝、龙眼、荔枝、椰子、香蕉、芒果、杨桃、菠萝蜜、红毛丹等热带水果和100多种蔬菜。拥有4000多种植物资源，占全国的七分之一，其中药用植物2000多种，占全国的40%，是中国四大南药（槟榔、益智、砂仁、巴戟）的主要产地。有“百果园”、“植物王国”、“南药宝库”的美称。

海南旅游房地产业具有资源型地产的典型特征，随着人们财富的不断增长，海南稀缺资源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充满着生机和活力。

银发经济为绿色宝岛带来无限商机

我国老龄化进程进入加速时期，呈现出占总人口比重高、绝对额大的特点。国家统计数据显示，2013年，我国60岁以上的老年人口突破2亿，超过总人口的14%，约占亚洲老年人口的二分之一、全球老年人口的五分之一，是世界唯一老年人过亿的国家，也是老龄化程度最高的发展中国家。到2030年，我国老年人口将突破4.8亿，占总人口的35%，约占亚洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一，将超过发达国家老年人口的总和。

目前，“银发经济”正逐渐成长为一个庞大产业，根据全国老龄委统计数据显示，2010年，我国老年人市场的年需求已超过1万亿元，到2040年，银发产业的规模将达到16万亿。“银发经济”蕴含着无限商机。目前，海南每年吸引近百万岛外老人到海南度假，这一趋势已成为推动海南旅游房地产持续健康发展的重要因素。

赡养老人是中华民族的优良传统，中国独生子女政策下的父母已经进入退休年龄，赡养老人的东方文化，在新一代独生子中得到了延续和发扬，那些有一定成就又在事业巅峰的年轻人，将海南作为老人休闲、养生的乐土，以尽他们的忠孝之心。

近年来，万科、绿城、保利等国内大型房地产企业纷纷在海南布局养老产业，各类保险资金和养生养老基金也将目光投向海南。作为全国最富养生、养老资源的地区，海南养老市场蓄势待发，发展空间巨大。

海南旅游房地产业将出现短期调整，但前景十分广阔

受国家房地产税、保障房、不动产登记等政策制度，以及灰色收入逐渐退出房地产市场、资本市场低迷等因素的影响，海南旅游房地产业与全国房地产业一样，将出现短期调整，大概要一年左右的时间。产生短期调整的原因，一方面来自于上述因素，另一方面来自于人们的心理预期。因此，短期内，房地产企业应保持宏观审慎态度，把握好开发进度和节奏，避免资金压力。

中长期来看，海南旅游房地产业依托全国的市场和资源的稀缺性，经过短暂的调整后，将会继续保持长期稳定的市场需求，这是供求关系决定的，符合经济的基本规律。即使全国房地产业由于人口结构变化及城镇化进程放缓等因素影响，出现拐点后，海南旅游房地产业仍将保持长期稳定的发展态势，走出一条与全国房地产业截然不同的曲线。

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