海南旅游地产格局悄然嬗变

【类型】报纸

【报纸名称】中国文化报

【日期】2012-08-04

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【报纸名称id】320700000639

【摘要】三亚半山半岛度假酒店，已成为海南旅游地产的成功范例之一。三亚半山半岛度假酒店外景三亚半山半岛度假酒店夜景南晓海南——这座国际旅游岛的旅游地产，既曾被人诟病，又正在被人们寄予厚望。2012年上半年，海南房屋空置率越来越高，这引起了开发商和地产经纪机构的担忧，如何将闲置的资产进行盘活也成为商业地产与旅游

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三亚半山半岛度假酒店，已成为海南旅游地产的成功范例之一。

三亚半山半岛度假酒店外景

三亚半山半岛度假酒店夜景

南晓

海南——这座国际旅游岛的旅游地产，既曾被人诟病，又正在被人们寄予厚望。2012年上半年，海南房屋空置率越来越高，这引起了开发商和地产经纪机构的担忧，如何将闲置的资产进行盘活也成为商业地产与旅游地产相结合的关键点。越来越多的大型房地产纷纷进驻海南旅游地产行业，房企之间的竞争压力不断增大，在海南旅游地产的盛宴之下，该如何避免暗涌的危机？在楼市淡季的阴影下，海南旅游地产或已发生嬗变。

房产存量消化周期要50个月

随着宏观经济下行风险增加，在刺激经济和楼市调控的两难选择上，经济转型升级将势在必行，而旅游产业将是转型的一个重要产业，在楼市调控的大背景下，定位于“旅游地产”的海南房地产业只有紧紧依靠旅游业，加快从传统房地产向旅游地产的转型升级，不断完善配套设施建设，才能少受政策调控影响。

海南克尔瑞公司发布统计数据显示，2012年海南省计划供应经营性土地4644.9万平方米，与去年实际出让量相比增加了181.16%，其中住宅用地和商业用地分别为1927.8万平方米和1864.7万平方米，土地供应量十分充足。

在这样的背景下，今年上半年以来，海南商品住宅市场总体表现却低于去年同期，部分重点城市存量压力依然较大，未来价格仍将面临继续调整的压力。

分析人士指出，今年宏观政策的相继出台，导致消费群体中出现了较为浓厚的观望情绪，但从中也可以看出，刚需市场的购买力已经逐步凸显，在北京、广州、深圳等多个大城市中，购房者逐渐趋于年轻化。而海南的旅游地产市场的趋势较国内其他城市稍显滞后，一般在4至6个月之后方能看出效果，预计在第4季度的传统旺季时，将会出现调控政策后的海南楼市交易新高。

三亚(首都机场)投资开发有限公司营销总监陈有余表示，海南旅游地产的风险主要凸显在两个方面：一是受宏观经济政策的影响较大，二是海南的客源与房源分离，对外区的依赖较大。但2012年海南旅游地产市场比较稳定，三亚楼市的供应量也较为充足，许多开发商也放慢了施工进度及推盘速度，重点的交易新高集中在传统旺季。

淡季营销休闲生活方式

从2010年开始，淡市营销一直是海南地产人的讨论热点，两年前的淡季营销侧重的是“走出去”的营销战略，而今天的营销则更侧重自身的渠道营销，如建立客户资源渠道、建立分销商渠道等，只有完善自身的渠道销售模式，才能达到理想的营销效果。

海南目前的情况还称不上淡季，宏伦置业副总经理云天龙乐观地认为，从去年下半年开始，海南楼市一直萎靡不振，各大开发商已经做好了过冬的准备，进入2012年上半年，由于刚需市场的支撑，海南楼市呈现出较为明显的回暖趋势。

“经得起寂寞和煎熬才能开花结果”，这是云天龙对淡季下破局之路的点评。“拒绝浮躁，沉下心来做好自身的产品链建设，才是行之有效的。同时，应当适应海南的慢节奏生活，完善自身的配套设施，这才是抵御楼市过冬的最佳方法。开发商应该更多地考虑客户群体休息度假的需求，更加重视养老养生、配套功能等项目卖点，摆脱同质化问题，提高竞争优势。”

作为海南房地产的主打品牌，旅游地产如何在淡市中吸引刚需人群的眼球，海南观澜湖地产公司营销总监张卫明表达了自己的看法：“旅游地产卖的不仅仅是房子，而是一种生活方式。”据了解，旅游地产的概念真正落地是在2006年的三亚，随后慢慢辐射到周边的陵水、保亭等城市，最后才大规模地延伸至海口。同时，随着旅游地产的发展进程，它的客户也在发生变化。开始是东北购房者占主导，其原因就是南北季节差异，寒冷的冬季让许多购房者将目光瞄准了四季如夏的海南岛；2007年以后，由于大型房企的强势入驻，楼市价格的不断上涨，吸引了越来越多的投资客，掀起了一波不小的房地产投资热潮；2010年之后，随着国际旅游岛政策的颁布，海南房地产进入一个追求生活品质的居住时代，而这一时期的购房者，所选择的不仅仅是房子，更是选择一种独特的生活方式。

格局根本性转变已开始

海南旅游地产项目产品设计开始突破传统，注重旅游度假元素的体现，项目呈现开发精细化，注重整体展示区、样板间的营造，而海南房企将会面临更多来自国内其他地区标杆房企的竞争，配套设施也更倾向于建设高端旅游设施。

相比之下，云南和山东也是旅游资源丰富的省份，部分旅游地每年的游客吞吐量是三亚的3倍以上，但从旅游收入来考量，海南的旅游收入都高于国内其他旅游地，从这点不难看出，海南的山海资源存在着很大的市场竞争力。

旅游产业作为海南的支柱型产业驰名海内外，而旅游地产的走向又是何方？

方圆地产品牌与营销策划管理中心总经理贾响表达了自己的看法：“目前各大房企所做的是如何吸引全国各地的购房者来海南买房，而关键是，购房者在买了所谓的旅游地产后，是否真正感受到旅游地产所带来的价值理念。”

“目前，海南的旅游地产有万科的‘一站式家庭度假乐园’，有雅居乐的‘海滨度假新国度’，未来的旅游地产应该向一个充分整合、全面升级的过程进行转变。目前相对成熟的旅游地产模式就像三亚的半山半岛一样，在城市发展的基础上，加大城市建设与项目配套的相互辅助，将是旅游地产的发展新趋势。”王路认为，海南的发展在提速，宏观政策在变，旅游配套在变，海南的旅游地产发展也要因时而变，格局的根本性转变，已经开始。

王路表示，就未来旅游地产发展趋势来看，旅游地产的产业链将充分整合和细化，旅游企业将进入旅游地产，房地产开发企业也将与旅游企业资源嫁接，旅游地产全面深入发展的时代即将来临。

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