在日前召开的“海南国际旅游岛地产精英说纵论横高端峰会”上，面对近期国家一系列房地产新政，海南房地产应该怎么办这一主题，与会代表纷纷发言，认为，海南房地产尽管与全国各地的情况不一样，但受到影响将会是一个无法回避的问题，作为海南这一特殊的资源环境，房地产市场明显分为三个层次。

第一层为高端消费客户。这个层次的消费群体多为事业成功者，或可成为“富资”阶层，他们追逐的是海南优越的环境资源，追求的是富有诗意的浪漫情调生活，购房位置多以沿海地带的滨海豪华住所，占用资金多为自有富余资金，基本不受当前新政影响。随着对海南国际旅游岛建设前景的不断看好，这个消费层次的群体在不断扩大，甚至成为未来旅游地产市场的消费主流。

第二层为岛外“候鸟族”。这个层次的消费者多为老年人，消费目的以越冬度假为主，产品类型为无位置因素中低品位的中小户型，资金来源为家庭积蓄与子女个贷。随着海南房地产价格的归位，消费成本大大增加，造成这个层次在不断缩小。

第三层为本地消费者首套房与更新二套房客户。新政与海南房价上涨因素会使这个层次的消费群体萎缩，这一刚性需求在新形势之下会暂时积蓄下来，但随着保障性住房与二手市场调控政策、信贷政策的不断完善，这一需求最终会在一段时间之后释放出来。

不可否认的是，作为此次新政打击的对象“炒房者”，将会在一段时间之内成为影响海南房地产市场的主要因素，尽管海南炒房客户（依靠银行个贷）所占岛外购房比例不足3成，但新政的出台，市场将会减少3成以上的客源，加之新盘的增加，市场供求关系将发生较大变化，因此在未来一段时间之内将有一个冬眠的过程。

从以上分析可以看出，高端消费客户将成为目前及今后一段时间之内的消费主流，“候鸟族”将逐渐成为市场的补充力量，有代表发言称，事实证明，“候鸟族”对海南经济的发展没有起到相应的拉动作用，相反，却占用了大量资源，因此，应对“候鸟族”的房产开发将逐渐减弱。作为第三类消费群体，将由政府与二手市场的调节来解决。美源地产营销总监沈文建认为，从海南国际旅游岛建设角度与市场需求出发，产品转型将是海南旅游地产必行之路，高端旅游地产及高端配套服务，将会成为海南房地产在一个较长时期之内的主流。

在经历国际旅游岛定位出台之初的激动和宏观调控的反思之后，海南三亚开始以更加理性的方式规划城市的发展。无论是国务院审批的三亚城市总体规划，还是在城市规划专家眼中，已经达成一个共识：海景开发的“一枝独秀”，已经无法满足三亚日趋多元化的旅游和人居需求，由滨海向山地腹地推进是三亚未来发展的必然选择。而旅游地产退海进山的表演在旅游资源最为丰富的海南也在最生动地上演。

三亚多元开发

无论是旅游市场还是房地产开发，海景都曾经是三亚一枝独秀的最大特色，不过，目前形势正在发生微妙的变化。据权威机构针对三亚旅游人群做的专项调查显示，在“最想去的三亚景点”调查中，有6成的网友选择了呀诺达热带雨林、五指山等山景景观。在“最喜欢的居住环境”中，有5成以上的网友选择了山景。

从消费者的需求来看，仅海景也无法满足大家对国际旅游岛的多元化需求。高端生活方式杂志《罗博报告》执行主编瘦马坦言：“对国际级旅游城市来说，无论是旅游还是人居，讲究的是梯级效应。海景、山景、温泉和少数民族文化，都有其特定的偏好人群。只有对各类自然、人文景观资源进行综合开发，才能满足消费者的多元化需求，也才符合国际旅游岛的战略定位。”

“以创建国际旅游岛为分界线，三亚开始进入全面建设阶段，无论对于政府还是投资商，都应该对三亚丰富的山景资源进行长远规划和开发。”北京春光集团营销中心总经理施宝成告诉记者。据了解，北京春光集团新近在海南获得呀诺达热带雨林酒店别墅区开发权，像北京春光集团这样退海进山，对三亚的特色山景资源进行区域性开发，也正在成为三亚旅游和房地产市场的新趋势。

养心助推退海进山

从海景潮到进山热，三亚城市开发格局的变化其实有着更深层的市场动因。中华旅游经济研究会秘书长孙为一表示，“中国的旅游经济，已经不再是去旅游景点走马观花的游览，而是注重全方位的生活体验，正在向养心型的综合度假经济转变。”

消费者的养心需求，和由此产生的养生经济，其实是旅游、宜居等多种生活方式的一体化。在中国的传统文化观念中，依山而居，登山望海的生活方式比简单地占有海景资源更能带给人们全方位的身心健康，养心经济的兴起，也正是三亚退海进山，深度开发山景资源的市场推手。

寻找适合养心的山景资源也因此成为三亚山景热的战略重心。据了解，呀诺达热带雨林作为海南目前唯一的国家4A级热带雨林主题景区，集热带雨林、峡谷奇观、流泉叠瀑、温泉等多种旅游和养心资源于一身。而且其年平均温度25℃，空气中负氧离子含量全球第二，都是国际公认的养心宜居环境。

施宝成告诉记者，北京春光集团选择在呀诺达热带雨林开发高端别墅项目，正是看中了其丰富的养心资源。他也特别提醒，发展养心经济不能急功近利，一定要融入环境而非破坏环境，要进行规模开发，达到对资源的集约化利用。

“进山”更需“护山”

全国工商联房地产商会秘书长钟彬认为，并非所有的山景都适合开发房地产项目，还必须有比较成熟的便利交通、生活配套等其他人居环境。

也有观点认为，一些项目具有多种特性。一位担任多个山景项目的营销策划人告诉记者，呀诺达热带雨林既是典型的热带山景，也是国家4A级景区，这里的项目也因此具有热带山居和名山山居的双重属性，而且其生活交通便利性，也正在随日趋一体化的大三亚休闲经济圈不断提高。

山居项目开发与保护山景资源，是诸多关注山居项目者十分担心的问题。施宝成也表示，因地制宜是山居项目的最大特色和难点。呀诺达·那香山就利用山顶、半山甚至崖缝的不同地理环境，设计了七种不同的山居产品，既保护了环境，又体现了项目的独特竞争力。

据了解，北京春光集团正在和中国科学院合作，共同进行国家级课题的海南呀诺达热带雨林研究，让更多人深入了解中国热带雨林的价值，共同保护中国热带雨林生态环境。专家们也纷纷表示，山居项目开发与山景资源的长期保护工作相结合，将是山居项目开发的大趋势，也是三亚“退海进山”过程中必须坚持的长远发展战略。

在刚刚结束的首届博鳌国际旅游论坛——信息化与旅游主题论坛上，中国联通副总经理姜正新结合当下旅游信息化发展趋势，发表了“提供信息化工具改变旅游消费环境”的主旨演讲，并表示：“以联通为代表的国内电信运营商，正在打造四重数字化的全方位信息化服务，旅游产业的信息化应用并不遥远。” 据了解，中国联通为助推海南旅游信息化成功转型升级，将全面推出以3G移动宽带和互联网技术为核心的特色信息化产品及一体化解决方案，其中包括数字化管理、数字化服务、数字化景区及数字化旅游四大部分，为政府管理部门、旅行社、景区和游客提供全方位的信息化服务。 在政府的数字化管理领域，中国联通将提供包括移动旅游执法监督系统、旅游应急处理系统、重点区域视频监控、多媒体信息服务等多功能解决方案，力求实现高效的管理、便捷的沟通、准确的执法及完善的服务，保障游客的合法权益。 数字化服务方面，中国联通主要针对旅行社，提供了包括中小旅行社在内的信息沟通平台、视频呼叫中心、导游实时报备等服务。通过数字化服务，导游可及时将游客情况告知旅行社，同时旅行社又可准确定位旅游车辆，做好充分服务。 针对旅游景区的信息化需求，中国联通推出电子门票，移动自助导游、景区视频、彩信广告等特色业务，大力支持数字化景区建设。通过联通手机的SIM卡识别功能，景区可以实现电子检票、票务管理和实时的景区游客人数统计；中国联通的移动自助导游则以二维码的形式，帮助旅行者获取景区内各个景点的相关文字介绍，通过运营商小区广播的信息，将景点信息通过短信或彩信的方式推送到旅行者的手机中；景区视频的建立，则可以帮助景区监控各个关键地点的实时情况，更好的保护景区文物和旅行者人身安全。 与此同时，在数字化旅游方面，中国联通提供全面准确的旅游信息服务。中国联通面向旅行者，提供与旅游相关的综合信息服务平台，以满足旅行者希望了解的风土人情、当地饮食、购物、住宿交通等信息的现实需求，这些信息会通过短信、彩信、二维码的优惠券信息发送到旅行者手机上。同时，中国联通也将为景区和商户开发短信、彩信、wap等信息服务页面。另外，游客也可通过116114实现信息实时查询，并满足机票、酒店、餐饮等各种预订需求。 据姜正新介绍，中国联通将率先在海南推广一系列前瞻性特色旅游信息化解决方案，助推海南国际旅游岛的发展建设。同时，还将把海南的成功经验迅速推广到整个旅游行业，加速我国整体旅游产业信息化的发展进程。

在从事旅游业十多年的海南康泰旅游股份有限公司副总裁陈晨眼中，海南旅游近几年的变化尤其明显：旅游产业在海南的支柱产业地位愈发凸显，“不管是资本对于旅游产业的青睐，还是高素质人才向旅游产业的涌入，这都在说明：海南旅游产业正在快速发展，全域旅游发展态势良好。”

每次坐动车出差，陈晨总会发现这样的现象：美兰站上下车客流众多，许多拎着行李的游客选择乘坐高铁去往目的地。他们操着带有口音的方言，互相推荐海南的“新玩法”——去临高吃海鲜，到儋州品东坡文化，再去昌江看看木棉花；或者在海口逛完骑楼后去文昌，看一场卫星发射，再去琼海田园赏美景，跑到万宁冲冲浪……

越来越多样、越来越丰富的“攻略”和“宝典”，展现出海南旅游的新变化——海洋旅游、康养旅游、文体旅游、会展旅游、乡村旅游等旅游业态加快发展。

“多样化的旅游模式，离不开政府公共服务的提升和对旅游市场的大力监管。”陈晨说，严格规范旅游服务质量，使得商家向诚信经营转变，多方受益。

“结构、布局、产品、服务等方面呈现可喜的变化，表明海南全域旅游已经有了一系列变化和成效。”陈晨说，这无疑给众多旅游从业者巨大的信心，“我们愿意把生意做成事业。”

（本报海口4月9日讯）

游客心目中的“海南之旅”评选活动仍在火热 进行中，来自各个省市的游客朋友们非常珍惜这样 一个交流机会，谈到海南旅游，游客们都畅所欲 言。记者发现，他们除了对海南旅游的明天声声祝 福之外，还道出了自己的感受。$$ @@@初来乍到VS故地重游@@@$$ “你都不知道现在我们老家多冷，在海南，即 使哪儿也不去，这样呆着就觉得很好了!”初次来 海南的东北人唐先生说出了北方游客的心里话。在 十二月到来之际，还能享受阳光、海水，也难怪来 自北京今年已是74岁的陈大爷连连感慨道：“海 南真美，我醉了!醉了!”他还特别提到南山的海 上观音，“雄伟!震撼!把观音安在南海之上，也 算是偿了观音的长居南海愿吧!”陈大爷是退休教 师，熟读儒释老庄，对观音文化说起来头头是道， 在南山景区给记者上了一课。同时，陈大爷对南山 素斋非常满意，觉得口感好，名字也取得好，像 “素福盅”、“菩提圣水宴”、“六根净”等。$$ 对于故地重游的人，他们不仅仅对各个景区做 横向比较，更多的是海南旅游的纵深比较，有些话 题还关乎发展前景。“今年上半年来海南感觉有些 景点重复太多。”来自山西从事媒体工作的杨先生 自己也说不清这是第几次到海南来了，这次是单位 组织活动，听导游说已经关了一批不正规景点，他 说政府下大力度整治是件好事，也是民心所向。$$ @@@参团结伴VS“自由人”@@@$$ “像我和男朋友这种以观光体验为主的游客还 是参团比较合适，再说价格也公道，什么都不用自 己操心，我们只要看风景、拍照，开开心心地玩就 行了!”来自浙江的吴小姐看来玩得很开心，“我 们这个团以年轻人为主，潜水很过瘾，还看到了珊 瑚和发光的小鱼呢!可能团里几个年纪大点的就不 会喜欢了!”从辽宁来的张奶奶告诉记者，他们是 十五日的老人团，一路上泡温泉，拜佛，还结交了 几个好朋友，他们相约明年还来呢!$$ 记者注意到，还有许多“自由人”，或是自驾 车族或是背包客，他们更喜欢打破常规，从另一个 角度领略海南的美。“出发前收集资料，安排路 线，订房，我到每个地方都是这样旅游，可以因为 喜欢某一处而多呆几天，也可以因为不满意掉头就 走，这就是自由!”来自贵州安顺的刘金如是说。 他还表示，像西线的石臼、古盐田、溶洞都去了， 自然资源是很棒，但规划方面还有不足之处。“在 海南自驾真痛快，没有收费站，只是油贵了些!” 来自广西自驾车游的何先生一家已经玩了三天了， 虽然东线封路，要走一段老路，但丝毫不影响他们 的兴致。$$ @@@纯玩团VS购物团@@@$$ 在团队游客的调查中，纯玩团的游客对海南旅 游满意度最高，他们不用担心“填坑”现象，可以 轻轻松松地畅游景点。但是，他们关心得更多的是 下次来怎么玩、玩什么。“潜过水了，泡过温泉了， 漂流也试过了，下次来海南要有更新鲜的理由才行 呀!”来自湖南的蒋小姐在接受记者采访时谈道，希 望旅游产品多样化，更希望有机会深度游海南。$$ 旅行团中的购物是争议最多的环节，游客对此 意见较多，主要因为购物点太多。据几位来自河南 的游客反应，虽然没有出现强迫购买，但他们觉得 购物点太多，老是购物就玩得没意思。$$ 但来自山西的杨记者却表示很喜欢海南的购物 点，他还说海南的旅游商品也是很好的旅游资源，只 要规范管理就不会有问题。他还说像在怡然咖啡厂除 了看到咖啡的生产加工过程，品尝各种咖啡外，让他 感兴趣的是咖啡树上开的花，这是他第一次见到。$$ 采访中值得记录的还有很多很多，其实，无论 他们来自何方，也不管是表扬还是批评，都是因为 他们对海南旅游寄予厚望，希望海南旅游的明天会 更加美好!$$ $T缤纷游记$$ 不期然的快乐$$ 旅行中，刻意的浪漫固然很美，不期然的发现更让人惊喜。$$ 不久前，和朋友开车去三亚，走过无数遍的高速路，也没什么新鲜 的风景，不觉睡着了。也不知道什么时候到了万宁，高速路封了，朋友说 要走老路。有些颠簸便睡不太踏实了，两边的风光也迷迷糊糊地进入了眼 帘。$$ 这应该是海南典型的 乡下了，两边稻田里有劳作 的人们，牛儿反而不那么忙 碌，悠闲地踱步、吃草。乡 间小径上有人骑摩托车，估 摸是个生手，左拐右拐一脚 踩到泥里，车也倒了，田里 的人像看戏一样地哄笑起 来，我也大呼小叫起来，让 身边一心一意开车的朋友莫 名其妙。空气中传来各种的 香，“像是野菠萝呀!”朋 友来海南七年了，想必很了 解，而我只顾贪婪地呼吸。$$ 车开到了一个叫牛漏 的小镇，名字很奇怪，更奇 怪的是在大路中央立了块 碑，下车看看，上面写着李 振亚将军纪念碑，旁边还修 了个纪念园。$$ 推开无人看守的铁门， 园里有李将军的雕像，还有 满园的青翠，将军像前摆着 一杯酒，几朵野花，居然还有一支正在燃烧的香烟，刚刚有人来过吧，是过 路的好奇人?还是当地居民的祭奠?我不得而知，心里的感动在慢慢扩张。$$ 接下来，在牛岭的盘山路上“拐弯抹角”，听朋友讲，以前高速路没 修建时，牛岭这段路因其坡陡、弯多而时不时有人飞身上车抢劫，当然是 小道传闻了。$$ 说着笑着，开到陵水处又上了高速，又该闭上眼睛歇会了，挥之不 去的仍是满车的香气，似乎还在提醒我别忘了路过的小镇。$E

由于旅游目的地与客源地之间的信息不透明、不鲜活、不畅通、不互动，导致零负团费、欺客宰客等违法违规现象频出，困扰着中国旅游业健康发展，严重危害着广大游客和旅游企业的合法权益。而如何建立旅游市场监督管理长效机制，推动旅游业健康、持续、快速发展，政府和企业开始在智慧旅游中探索新路。

海南省旅游协会与海南友邦旅游开发公司率先在国内推出的海南智慧旅游“三心”工程，将“创新、整合、集成”成熟的信息技术成果应用于国际旅游岛建设。针对海南作为海南岛屿性地区、旅游缺乏内需和需要依赖海南岛外市场的特点，针对游客缺失对海南旅游的知情权和消费选择权而形成“零负团费”和高回扣的顽症，针对以提高游客满意度为目标的旅游产品结构的改善和旅游管理行为的优化，综合发挥作为海南省旅游委直属单位和全省综合性旅游行业协会所具有的“沟通、协调、服务、维权、自律”的基本功能，牵头创建智慧旅游公众服务与诚信管理平台，将海南省旅游委的行政管理和海南省旅游协会的“行业服务”、“行业统筹”、“行业自律”、“行业谴责”以及游客对海南旅游服务质量监督评价有机相结合，实现旅游宣传、旅游服务、旅游管理、旅游诚信保障等四大功能相统一，满足游客的知情权、选择权、安全保障权，从而有效保障来琼游客“放心而来，顺心而游，称心而归”。

同时，为了能更好地服务游客，及时受理旅游投诉，切实为游客解决出行中遇到的各种问题，海南省旅游协会近日还正式开通了海南旅游投诉微信平台，游客通过微信添加“hnly315”或者扫描海南旅游投诉二维码，即可通过微信平台进行旅游投诉。

据了解，海南旅游投诉微信平台作为海南重大科技项目——海南智慧旅游公众服务与诚信管理系统工程（又名海南智慧旅游“三心”工程）的重要组成部分，通过利用微信新媒体技术打造“海南旅游3·15”，满足来琼游客的安全保障权。在此平台上，为游客提供六大维权渠道，如海南旅游投诉热线、12315、12301、在线投诉等，游客可以通过留言、微信、电话等任何一种方式进行维权投诉，使游客维权变得更加通畅。除了提供维权服务，该平台还定期通过微信公众服务平台及时为广大游客提供丰富的消费警示和维权提醒。

海南省旅游协会负责人介绍，海南省旅游协会近年来在配合海南省旅游委的旅游市场整治中注重探索和创新，针对以提高游客满意度为目标，综合发挥作为全省综合性旅游行业协会所具有的“沟通、协调、服务、维权、自律”的基本功能，牵头打造游客“放心而来，顺心而游，称心而归”的海南智慧旅游“三心”工程公共服务平台，该项目包含四个版块：一是满足游客知情权、让其“放心而来”的旅游资讯网；二是满足游客消费选择权、让其“顺心而游”的旅游产品服务网；三是满足游客安全保障和评价权、让其“称心而归”的旅游诚信平台；四是发挥网络、移动、平面等多种媒介综合作用，形成配套的公共服务，已连续荣获2012年度、2013年度“中国旅游公共服务十大创新项目”称号。本次开通的海南旅游投诉微信平台就是满足游客的安全保障权，是以综合的“智慧”促进社会治理在旅游行业中的新尝试。该平台能够第一时间获取游客投诉信息，及时处理投诉事件，让每一位来琼游客游得放心、游得舒心、游得开心。

业界人士认为，该项目实现了几大创新：弥补了通常的旅游政务网站和企业网站在旅游公众服务与诚信管理方面的严重缺陷；是利用科技手段改善旅游行业管理的重要试验；是海南旅游推行的阳光行动的具体化和通俗化；将有力推动海南旅游业转型升级；是政府主导、协会组织、多方参与、企业运作的创新运作模式；同时也是创新的组织方式，即在发挥行业协会作用的同时，以企业为平台进行运作，有利于加快推进，提高效率。