博鳌亚洲论坛2015年年会将于3月26日-29日在海南省博鳌召开，国家主席习近平将应邀出席开幕式并发表主旨演讲。有分析指出，预计“一带一路”将成为此次论坛的核心话题，总体规划有望亮相。此外，海南作为海上丝绸之路的要冲，拥有参与“一带一路”建设的有利条件，海南正在把打造旅游特区作为参与“一带一路”的突破口。业内人士指出，博鳌亚洲论坛有望成为“一带一路”的里程碑，随着中央层面政策接连出台，该主题有望再掀波澜。

“一带一路”成博鳌论坛重要看点

博鳌亚洲论坛2015年年会将于3月26日-29日在海南省博鳌召开。本届年会的主题为“亚洲新未来：迈向命运共同体”，共设置77场正式讨论，议题涉及宏观经济、区域合作、产业转型、技术创新、政治安全、社会民生等六大领域。参会各方将在此期间签署重要经济合作协议。

在此次博鳌亚洲论坛上，“一带一路”将成为核心话题，相关领导将发表主题演讲。其中，国务委员杨洁篪将于28日下午就21世纪海上丝绸之路发表演讲，香港特首梁振英将于27日下午就“一带一路”和香港的机遇发表演讲。此外，“一带一路”的实施方案、重大工程等有望取得新的进展。据消息人士透露，备受关注的“一带一路”规划有望在此次博鳌亚洲论坛前后亮相，规划将包括一份详细的重大工程项目清单，包括未来几年将要签约、开工的项目，涉及铁路、公路、能源、信息、产业园区等总计几百项重大工程，并将落实具体负责单位。

另外，海南本身也是海上丝绸之路的要冲，拥有参与“一带一路”建设的区位、资源、人文以及开放政策等有利条件。国务委员杨洁篪在今年全国两会期间参加海南团审议时寄望，海南要争当建设“21世纪海上丝绸之路”的开路先锋。海南省委书记罗保铭3月18日在全省领导干部大会提出，海南参与“一带一路”建设，要从发挥海南的独特比较优势来破题，把打造世界一流的旅游特区作为海南参与“一带一路”建设的重要突破口。

“一带一路”主题再掀波澜

除了博鳌论坛之外，近期多个高级别会议也对“一带一路”给予高度关注。2015(第二届)中国境外中资企业年会将于3月20日在北京举行，年会的主题是“‘一带一路’战略与发展新机遇”。中国发展高层论坛2015年会将于3月21日至23日在北京举行，论坛主题为“新常态下的中国经济”，将围绕财税体制改革、产业结构调整及“一带一路”战略逐步落地等系列问题进行探讨。

昨日，基建板块异军突起，正是基于亚洲基础设施投资银行的计划建立和“一带一路”规划出台预期的推动。随着重要会议纷纷聚焦“一带一路”，预计A股市场该主题将再掀投资热潮。

兴业证券研究报告指出，随着中央层面政策接连出台，“一带一路”战略高度提升，实施进程加快。与此同时，地方政府积极响应，覆盖广度拓展，在2015年地方两会上，31个省市区在积极推进“一带一路”战略，明确角色定位。另外，中国成立丝路基金作为“一带一路”股权融资平台。随着规划逐渐清晰，作为中国资本输出计划载体，“一带一路”战略地位提升，该主题有望再掀波澜，博鳌亚洲论坛有望成为“一带一路”里程碑。

投资机会上，兴业证券建议关注“一带一路”战略下央企整合带来的投资机会，以及“资本输出促进产业升级”的投资脉络，包括受益基础设备需求巨大的建筑、机械，受益“走出去”的高铁、核电，保障安全背景下需求提升的国防军工，以及受益互联互通的港口、物流、航运、航空、通信设备和运营商。

“离岛免税”政策实施将大幅提高海南省免税收入，推动旅游经济及相关酒店、航空等行业发展。业内人士认为，政策对免税金额和免税商品的限制存在进一步放宽空间

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面对越来越多的海南空置旅游地产项目，房地产业内开始寻求解决之道。于是，“使用权分割”的概念在海南旅游地产圈中提出。这种国外旅游地产常见的经营模式，对于海南旅游地产有一定的借鉴价值。但在经过一定尝试后，海南房地产人士发现，这一概念在海南落地并不容易。

“分时度假”概念诱人

使用权分割，指的是旅游地产将使用权分割销售，让顾客可以分享某个度假资产的不同时段。以这种模式销售的旅游地产项目，将其使用权分成若干个周次，以会员制的方式一次性出售给客户。这种模式不仅可以提高资源的使用效率，与持有不动产相比，消费者也可以节省一定度假成本。这种模式在房地产业内有一个专有名词：分时度假。

资料显示，目前全球已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。

对于开发商而言，使用权分割销售模式的好处显而易见。以这种模式销售的物业，往往能够比以完整产权销售卖出更高的价钱。以美国市场的一栋度假别墅为例，一套原来只能卖25万美元的度假物业，分割使用权以后的卖价一般要高达100万美元。因为热门时段与冷门时段都能卖出相应的价钱。在成熟的市场，各个旅游物业的使用时间甚至能够交易，这相当于将旅游地产金融化。

与此同时，逐渐从房地产投资热中走出的国人发现，在拥有一处旅游物业之后，使用效率并不高。持有一处度假物业与入住度假酒店相比明显更不划算。“如果海南的‘使用权分割’模式能够发展并完善，海南大量空置的旅游地产有可能被激活，”世联行华南顾问拓展部总监李函泽对中国证券报记者表示。

分割使用权存在障碍

不过，包括李函泽在内的地产人士都认为，由于海南楼市近年来超速发展，在海南尝试发达国家通行的分割使用权，还存在诸多障碍。

“目前海南的酒店也呈现过剩状态，因此即使‘使用权分割’模式能够推广，也不一定能够激发有效需求，”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路表示。在王路看来，已经供应过剩的海南旅游地产并不能依靠分割使用权就能找到出路。他认为，分割使用权至多在一个楼盘项目一部分实践，目前多数旅游地产还要出售产权来消化。

实际上，曾经兴起的产权式酒店就已经具备了“分时度假”的雏形，但遗憾的是海南的产权式酒店并没有顺利发展。“产权式酒店对于服务质量的要求非常高，如果按照分割使用权的模式进行管理，服务的难度将更大。海南旅游地产多年来都是重开发、轻服务，因此并不具备发展分时度假的基础”。

若要海南的旅游地产真正得到“拯救”，还要依靠经济发展。“只有来海南度假而不是投资的国人多了，海南的旅游地产才能够得到真正消化，包括使用权分割在内的现代旅游地产模式才能发展起来。”

“至少在目前，海南的旅游地产正面临整合，那些不懂旅游又没有营销资源的中小开发商在海南赚钱越来越困难，等待他们的不是被迫退出就是被整合，使用权分割不能为他们解决问题，”王路说。